Atualização do valor de imóveis e as novas regras da Receita Federal

Em 24 de setembro de 2024, foi publicada a Instrução Normativa RFB nº 2.222 que dispõe sobre a opção pela atualização do valor de bens imóveis para o valor de mercado, conforme definido na Lei Federal nº 14.973/2024.

Dessa maneira, a RFB estabeleceu os seguintes critérios: opção por pessoa física, opção por pessoa jurídica, bens sujeitos à opção de atualização, procedimentos de atualização, opção e requisitos, e por fim, a alienação dos bens imóveis sujeitos à atualização.

1 – OPÇÃO POR PESSOA FÍSICA

Pessoas físicas residentes no Brasil podem optar por atualizar o valor de imóveis declarados no Imposto de Renda (DAA) para o valor de mercado. A diferença entre o valor de aquisição e o valor atualizado será tributada a uma alíquota fixa de 4% de IRPF.

Os valores atualizados e tributados devem ser incluídos na ficha de bens e direitos da DAA de 2025 (ano-calendário de 2024) e serão considerados como acréscimo patrimonial na data do pagamento do imposto. Vale destacar que não são permitidas deduções ou fatores de redução sobre a diferença apurada.

2 – OPÇÃO POR PESSOA JURÍDICA

Pessoas jurídicas também podem atualizar o valor dos imóveis constantes no ativo não circulante de seu balanço patrimonial para o valor de mercado.

A tributação ocorre com alíquotas de 6% de IRPJ e 4% de CSLL sobre a diferença entre o custo de aquisição e o valor de mercado. Assim como para pessoas físicas, não há possibilidade de aplicar deduções ou fatores de redução.

3 – BENS SUJEITOS À OPÇÃO DE ATUALIZAÇÃO

Poderão ser atualizados para o valor de mercado os bens imóveis em geral:

• Situados no brasil;
• Situados no exterior, inclusive aqueles já atualizados pela declaração de opção pela atualização
• De bens e direitos no exterior (abex);
• Que façam parte do patrimônio de entidade controlada no exterior, cuja pessoa física detentora tenha optado pelo regime de transparência fiscal; e
• Que façam parte do patrimônio de trust no exterior, cuja pessoa física detentora esteja obrigada a informar os bens e direitos do trust em sua DAA.

4 – PROCEDIMENTOS DE ATUALIZAÇÃO, OPÇÃO E REQUISITOS

Para a apuração do valor do bem imóvel em moeda nacional, o valor expresso em moeda estrangeira será convertido em moeda nacional pela cotação de fechamento da moeda estrangeira divulgada, para venda, pelo Banco Central do Brasil (boletim de fechamento PTAX do BCB), para o primeiro dia útil anterior à data da formalização da opção pela atualização.

Cada declarante poderá apresentar uma única declaração na qual constarão os bens imóveis eleitos para a atualização.

Não poderão ser atualizados para o valor de mercado os bens imóveis:

• Pertencentes à pessoa física, que não tiverem sido declarados na DAA relativa ao exercício de 2024, ano-calendário de 2023, apresentada até o dia 31 de maio de 2024;
• Pertencentes à pessoa jurídica, que não tiverem sido declarados na ECF relativa ao ano-calendário de 2023, apresentada até 31 de julho de 2024;
• Adquiridos no curso do ano-calendário de 2024; e
• Alienados, baixados ou liquidados anteriormente à data da formalização da opção pela atualização dos valores.

As vedações citadas anteriormente não se aplicam às:

• Controladas indiretas, nos casos em que a controlada direta tenha sido declarada na DAA ou na ECF relativa ao exercício de 2024, ano-calendário de 2023;
• Pessoas físicas não obrigadas à apresentação da DAA relativa ao exercício de 2024,
• Ano-calendário de 2023; e
• Pessoas jurídicas não obrigadas à apresentação da ECF relativa ao ano-calendário de 2023.

A opção pela atualização de valor dos bens imóveis a valor de mercado será formalizada mediante a apresentação da Declaração de Opção pela Atualização de Bens Imóveis (Dabim) e do pagamento integral dos tributos incidentes até o dia 16 de dezembro de 2024.

5 – ALIENAÇÃO DOS BENS IMÓVEIS

Em caso de alienação de imóveis dentro de 15 anos após a atualização, será necessário apurar o ganho de capital utilizando a fórmula indicada na IN. O percentual proporcional ao tempo decorrido da atualização é aplicado sobre a diferença entre o valor de alienação e o custo original.

Os percentuais de redução variam entre 0% (para alienações em até 36 meses) e 100% (para alienações após 180 meses). Sobre o ganho de capital, incidirão as alíquotas de 15% a 22,5%, conforme estabelecido no art. 21 da Lei Federal nº 8.981/1995.